二手房按成交價和評估價孰低原則放款

　　12月22日，有消息稱廣州二手房貸可以不用按二手住房交易參考價格作為按揭貸款參考依據。記者從多家銀行了解到，當前在廣州地區二手房按揭放款按成交價和評估價孰低原則來放款。

　　記者從民生銀行廣州分行了解到，該行二手住房按揭抵押物價值核定一直按照“評估價格和網簽交易價格孰低”的原則執行，在孰低的基礎上，再按照借款人的家庭名下住房套數、征信按揭記錄、婚姻狀況、收入水平等限購限貸政策要求核定貸款成數和貸款金額。例如市民購買的首套房，交易的房產評估價為105萬元，網簽合同的交易價為100萬元，該行按揭貸款最高金額為100萬元的七成，即70萬元。

　　“參考價剛出來的時候，有銀行是按參考價來的，但后來部分銀行其實并沒有嚴格執行按照參考價放款的要求�！睆V州地區中介阿峰告訴記者。

　　記者了解到，為規范二手住房市場交易秩序，推動二手住房市場運行更加健康平穩，廣州市住房和城鄉建設局官網于2021年8月31日發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》（下稱《通知》），同步公布了廣州首批96個住宅小區二手住房交易參考價格。并提到二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

　　2021年11月份時，多家銀行均向記者表示，嚴格按照《通知》執行二手住房交易參考價格，根據借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個人住房貸款具體首付款比例，有效落實“房住不炒”定位。

　　“自96個樓盤二手房交易參考價公布至今，期間廣州樓市經歷了長達一年多的縮量調整，目前不僅樓市成交量處于低位，不少樓盤的房價也回歸到了一個較為合理的位置，部分樓盤的單位成交價甚至要低于參考價。在這種情況下，二手房交易參考價平抑房價上漲預期的市場基礎不再，淡出市場也在情理之中�！笨硕�瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，預計這個政策的變化，對于市場預期會有一定影響，會給到外界一種調控目標已經達成的心理預期，但是不會對實際成交有大的波動影響。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于廣州來說，參考價是2021年下半年那段特殊時間，即房地產過熱下的政府介入。后期廣州并未將參考價和貸款評估價對等起來。不管是出于穩預期、穩房價，還是穩定房地產銷售的角度，或者是出于扭轉價格下行和預期轉弱的循環，退出二手房指導價，有一定的作用和意義。

　　專家建議

　　把杠桿控制在個人可承受的合理范圍之內

　　記者關注到，有市民表示，由于其貸款買的房子評估價下降了，銀行電話表示，根據貸款合同，要求其還一定金額的本金。

　　對于此類情況，記者從廣發銀行廣州分行了解到，近期尚未發生房貸因評估價下降而要求歸還本金的案例。該行表示，針對貸款購買房產評估價下降的情況，現行做法會根據抵押物重估價值保障銀行債權的程度、抵押物狀態及客戶當前整體貸款狀態、歷史還款情況、收入或經營情況等綜合判斷客戶風險，對于風險客戶銀行可采取相應風險管控措施，包括但不限于追加增信措施、風險分類調整、提前收回貸款、風險持續監測等。

　　“這個現象也是再次提醒大家房價會漲也會跌的風險，對此購房人應理性看待�！毙の臅员硎�，在房住不炒的住房制度頂層設計下，未來房子的居住屬性會加強，金融屬性會削弱，建議購房人要把杠桿控制在個人可以承受的合理范圍之內。